Fotógrafo propõe R$ 250 fixo por imóvel
Comparação do custo anual de sessões contra a tabela padrão Seazone e contra a tabela que esse fotógrafo cobra hoje, usando o mix real de 194 imóveis ativos e em onboarding da região.
O mix de imóveis da região
Base Sapron em 13/09/2026 — imóveis com status Ativo ou Onboarding. Os 11 "prédio inteiro" em onboarding ficaram fora porque não têm tipologia cadastrada.
pagaríamos mais no fixo empata pagaríamos menos no fixo
Custo dos 194 imóveis nos três cenários
| Tipologia | Qtd | Padrão | Custo padrão | Tabela dele hoje | Custo hoje | Fixo | Custo fixo | Fixo × padrão |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 3 | 200 | 600 | 400 | 1.200 | 250 | 750 | +150 |
| 1 quarto | 51 | 225 | 11.475 | 400 | 20.400 | 250 | 12.750 | +1.275 |
| 2 quartos | 105 | 250 | 26.250 | 450 | 47.250 | 250 | 26.250 | 0 |
| 3 quartos | 24 | 300 | 7.200 | 500 | 12.000 | 250 | 6.000 | −1.200 |
| 4+ quartos | 11 | 350 | 3.850 | 550 | 6.050 | 250 | 2.750 | −1.100 |
| Total | 194 | — | 49.375 | — | 86.900 | — | 48.500 | −875 |
Valores em R$. "Fixo × padrão" positivo = pagaríamos a mais que a tabela padrão; negativo = economia.
Onde a proposta ganha e onde perde
O fixo de R$ 250 é exatamente o preço de tabela do 2 quartos — e 2 quartos é mais da metade da região. Por isso o resultado fica tão colado: metade do volume não se move nem pra cima nem pra baixo, e o que decide é a briga entre os 54 imóveis pequenos (studio + 1 quarto, onde pagamos a mais) e os 35 grandes (3 e 4+ quartos, onde pagamos a menos).
| Localidade | Imóveis | Custo padrão | Custo fixo | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| Arraial d'Ajuda | 27 | 7.900 | 6.750 | economia de 1.150 |
| Sta. Cruz Cabrália (fora de Coroa) | 2 | 525 | 500 | economia de 25 |
| Coroa Vermelha | 17 | 4.125 | 4.250 | custo extra de 125 |
| Porto Seguro (sede e praias) | 148 | 36.825 | 37.000 | custo extra de 175 |
| Total | 194 | 49.375 | 48.500 | economia de 875 |
Arraial carrega sozinha a vantagem: 16 dos 27 imóveis de lá são 3 ou 4+ quartos. Porto Seguro e Coroa Vermelha, dominadas por 1 e 2 quartos, ficariam levemente mais caras.
Quão frágil é essa vantagem
R$ 875 em R$ 49 mil é margem de 1,8% — sensível a pouca coisa. Dois gatilhos viram o jogo:
- 18 imóveis grandes a menos. Cada 3 quartos que sai do mix (ou vira 2 quartos) come R$ 50 da vantagem. Perdidos ~18 dos 35 imóveis de 3 e 4+ quartos, a proposta empata; abaixo disso, prejuízo.
- 35 imóveis pequenos a mais. Cada 1 quarto novo entrando no lugar de um 2 quartos custa R$ 25 a mais no fixo. Se a captação puxar para studio e 1 quarto — que é a tendência de Coroa Vermelha e da orla de Porto Seguro — a conta vira.
- Os 11 prédios inteiros em onboarding ficaram fora. Se forem faturados como sessão única a R$ 250, entram como custo novo em qualquer cenário; se forem fotografados unidade por unidade, o mix pende para o pequeno e piora o fixo.
- A análise é de estoque, não de fluxo: assume uma sessão por imóvel. Para negociação por ano, aplique o mesmo mix percentual sobre o volume real de sessões — a proporção é o que importa, não o valor absoluto.
Recomendação
- Aceitar faz sentido contra a tabela que ele pratica hoje: R$ 250 fixo corta 44% do custo atual dele e ainda fica R$ 4,51 por imóvel abaixo da nossa média de tabela.
- Não é um bom negócio se o mix mudar. Se der para negociar, o ideal é manter a tabela padrão por tipologia (200/225/250/300/350) — ela protege a Seazone justamente no cenário mais provável, que é a região captar mais 1 e 2 quartos.
- Meio-termo: fixo de R$ 250 com teto por tipologia — studio e 1 quarto a R$ 225, o resto a R$ 250. Economiza R$ 2.225 sobre a tabela padrão e continua bem acima do que ele aceitaria hoje.
- Se fechar no fixo, vale prazo curto (6 meses) com revisão pelo mix, e não contrato aberto.